不動産売却|会社はどこがいいか・必要書類から方法・時期まで

不動産

不動産売却では、税金や仲介手数料などの費用の他にも、考えるべき事がたくさんあります。

その中から、「売却する場合に会社はどこがいいのか」「必要書類にはなにがあるのか」、また「ローン残高がある場合の売却の流れ」などについて、解説します。

 

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不動産売却|会社はどこがいいか・必要書類から方法・時期まで

不動産売却・会社はどこがいい (1)

不動産売却をする際には、まず売却依頼をする不動産会社を決める必要があります。

では、不動産会社を選ぶなら、どこがいいのか。

 

 

不動産売却を依頼する会社はどこがいいのか

不動産会社を選ぶときには、最初に考えるのは、大手がいいのか、地元の中小企業がいいのか、です。

信頼の置ける会社を選ぶには、何を基準にすればいいのか、です。

不動産は、何度も売買をする性質の商品ではないので、一般の方で、不動産業界に詳しいという方は、ほぼいないでしょう。

 

そこであなたが売却依頼をするポイントにして、アドバイスをいたします。

一般の売主さんは、経験が少ないことから、信頼できる会社選びのポイントが分からず、ついつい大手の会社を選びがちです。

しかし、不動産売却では、すぐに売れる場合もあれば、1年がかりで売れる場合もあります。

 

また、個人間の不動産売買では、置かれている状況にも個人差が大きく関係をしますので、売買価格以外にも注意すべき事がたくさんあります。

何のトラブルもなく、無事に売買取引が完了することを願いますが、不足の状況が起きる場合もあります。

そういう場面での対処の仕方には、営業担の個人レベルの経験値が強く影響します。

それは、会社規模とは別のものです。

様々な売買取引をしてきている担当者の「場数」ということです。

 

ですので、売却依頼をする会社が、どこがいいのかは、会社ではなく、担当者で選ぶべきということです。

どちらかといえば、大手の会社では若手社員が多く、地元中小の会社では、大手企業で経験を積んで独立した営業が多い傾向があります。

ですので、経験してきた場数が多い営業担当は、地元中小の方が多い可能性が高いです。

 

不動産売却をする時の必要書類には何があるか

不動産売却をする際には、ステップごとに必要な書類が異なります。

ステップとは、「査定をする時」「売却依頼をする時」「買主との売買契約をして物件引き渡しをする時」です。

 

売却するために査定をする際に必要な書類

  1. 登記済み権利証または登記識別情報
  2. 土地測量図
  3. 境界確認書
  4. 建物の耐震診断報告書
  5. 身分証書(運転免許証やパスポート、保険証など)
  6. 設計図書・リフォーム工事記録書
  7. 設備仕様書
  8. 購入時のパンフレット

以上の書類は、必ずしも全てが揃うわけではありません。

売主が持っている書類、役所にある書類などです。

 

不動産売却の媒介契約を結ぶ際の必要書類

  1. 固定資産税評価書
  2. 建築確認済証及検査済証
  3. マンションの管理規約
  4. アスベスト使用調査報告書
  5. 購入時の売買契約書・重要事項説明書
  6. 住民票
  7. ローン残高の明細書

 

売買契約及び引き渡し日当日までに必要な書類

  1. 印鑑証明書
  2. 実印
  3. 身分証書(引き渡し時に司法書士が確認するために原本が必要)
  4. 銀行通帳
  5. 物件の全ての鍵
  6. 抵当権抹消書類(売主がローン残高のある金融機関に依頼し、用意してもらいます)

 

物件や状況によっては、不要な書類もあります。

売却依頼をする不動産会社担当に相談し、揃える必要があります。

 

 

不動産売却の流れ|ローン残高がある場合

不動産売買の多くの場合は、予定外の売却です。

ですので、不動産売却の多くの場合、ローン残高が残っている状況での売却ということになります。

ローン残高があるということは、抵当権がついているということになります。

その状況で、どのような流れで進んでいくのかを解説します。

 

ローン残高のある銀行に事前連絡をする

売買契約が成立すると同時に、売主が金融機関に連絡をして、抵当権抹消書類の準備をしてもらう依頼をします。

ローン残高・抵当権抹消書類に関することは、個人情報に関することなので、不動産会社では、直接関与できません。

 

所有する物件の売買契約が完了したら金融機関に連絡

売買契約が完了したことを受けて、契約書に記載されている決済予定日を、金融機関に伝える。

 

決済日当日は買主の資金が実行される金融機関に集合する

決済日当日は、売主と買主、そして仲介会社と司法書が集合し、決済の手続きを行います。

決済とは、物件の資金を買主から売主に、渡されることです。

所有権移転に必要な書類が揃っていることを、司法書士が確認します。

司法書士の書類確認が完了したら、決済を行います。

金融機関に、資金実行を指示して実行してもらいます。

買主が現金購入の場合、必ずしも金融機関で決済を行う必要はありません。

決済自体は、現金による授受でも構いませんが、手続きを円滑に、かつ安全に行うために通帳間の資金移動か、口座間の振込で、決済を行うことが一般的です。(ローン残高のある金融機関に入金をしてもらいます)

 

抵当権抹消手続き

買主との資金の授受が完了した直後に、ローン残高のある金融機関に、売主と司法書士が移動します。

そして、金融機関窓口で、ローン残高の繰上げ返済手続きを完了し、抵当権抹消書類を受け取ります。

受け取った抹消書類は、そのまま司法書士に渡します。

 

物件引き渡し

抵当権抹消の手続きが完了したら、物件に買主と集合し、引き渡しの手続きをします。

買主・売主の都合によっては、決済完了と同時に鍵を引き渡し、取引完了確認書に、双方の署名捺印を済ませることも少なくありません。

実際には、引き渡しの前日に、買主と物件の状態の最終確認をして、決済当日は、現地の引き渡しを省略する場合もあります。

 

 

 

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