マンション売却のタイミング|注意点は世の中の景気と需給バランス

マンション 売却不動産

マンション売却するとき、取引条件が良くなるタイミングについて解説します。

この記事を読んで頂ければ、いつのタイミングでマンション売却をすればいいのかをご理解いただけます。

現役の不動産会社社長が解説します。

 

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マンション売却のタイミング|注意点は世の中の景気

世の中の景気とは、簡単に言えば、上向きなのか停滞しているか、というタイミングです。

停滞しているときは、世の中の人たちは、「今は買わない方がいい」「買うと損をする」と考え人が多いです。

こういう時期には、なかなか良い条件で売れるものではありません。

客観的に考えてみると、お分かりになると思います。

マンション売却が、良い条件になるタイミング、いわゆる売り時は、「買主さんが欲しい時」です。

買主さんが「欲しい」・「買った方がいい」というマインドが動く、代表的なタイミングは、以下の通りです。

 

マンション売却のタイミング|ローン金利の変動

例えば「この先、ローン金利が上がりそうだ」というタイミングです。

一般的には、景気が上向いてくると、金融機関の貸し出し金利が上昇します。

わずかでも金利が上がれば、同じ金額のローンで返済額が増えるわけです。

その前に買おうとする、買主さんの動きがあります。

 

マンション売却のタイミング|株価が上昇

2019年最近の動きは、政治主導で株価が動いているフシがありますので、言い切れません。

ただし、本来は、株価とローンも含めた世の中の金利は、連動するものです。

過去の歴史では、明確に、株価と金利の動きには、連動性があります。

結果、金利が上がる前に、購入しようという買主が動いていくのが、本来の姿です。

 

マンション売却の時期|税制改正

毎年改正される「税制改正」にもヒントがあります。

不動産関連・相続等に関する改正があった時は、要注意のタイミングです。

例えば、2019年秋に予定されていた消費税増税されました。

今回の場合は、来年に東京オリンピック開催が、どう関係するのか、要注目ポイントです。

セオリーから考えると、買主さんのマインドは下がり、マンションの売却価格は下がる可能性があります。

住宅ローン減税もありますが、今の制度では、景気を刺激するまでは、無さそうです。

 

 

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マンションを売るタイミング|注意点は需給バランス

マンション価格は、需要供給バランスで出来ています。

需要とは、マンションを買いたいと考える人の数です。

供給は、売りに出ているマンションの数であり、この2つのバランスが需給バランスです。

マンションを買いたいと考える人が多く、売り出しているマンションの数が少ない時が、最も良い条件で売却できる時です。

 

実は、各市町村のそれぞれのエリアでは、毎年、おおむね何人くらいの買主が購入するかは、平均的に決まっています。

それは当然人口との相関関係があります。

そのエリアの平均的需要が、上記に記した買主さんのマインドが動く要素からの影響や、あるいは世界的な事故事件(過去の出来事で言いますと「サブプライムローン」「リーマンショック」など)などの影響で、買う人の数が増えたり減少したりするのです。

 

これらの買主のマンションを購入しようとするマインドの動きと、実際売られているマンション数の関係がどちらかにかたよれば、「売り手市場」「買い手市場」に変化します。

売主さんにとっての良い市場(売り手市場)は、買主さんの数より、売りマンションの数が少ない時です。

買主さんの数は、過去の平均データから、大きな事件事故がない限り、だいたい何件のマンションが買われていくかはわかります。

それに対して、売りマンションが少ないという状況であれば、売主さんにとって「売り時」「良いタイミング」となります。

高め価格でのマンション売却ができる可能性が高いタイミングです。

 

 

 

 

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まとめ

あえて、買主さんの気持ちになって考えてみましょう。

今は買うタイミングなのか、どうか。

 

マンションの買い時だと思い買主がいて、マンション売買が進み始めたとします。

実は、そのすぐあとに、マンションの売り時がやってきます。

マンションの在庫数が縮小するからです。

ただし、ニュースになった時は、すでにピークは過ぎていますので、注意してください。

最も簡単に調べる方法は、買主になったつもりで、スーモなどをチェックしてみることです。

ご自分のマンションと同じエリアの売り出しマンション数が、少ないと感じれば、売却するのには、良いタイミングである可能性があります。

 

 

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