土地の売却時の税金について|元不動産会社社長が解説

不動産

土地を売却したときには、税金がかかります。

税金がどのくらいかかるのか、売主なら誰でも気になります。

いくつかポイントがありますので、確認してください。

 

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土地の売却時の税金について

土地 売却 税金

所有する土地を売却するときに、得るお金のことを、「譲渡所得」といい、「譲渡所得税」という税金が課税されます。

何年間所有していたのか、売却するためにかかった経費(仲介手数料や測量代など)がいくらかかっらのか、特別控除の適用になるのか、どうかによって、譲渡所得税は大きく変わります。

 

短期譲渡なのか長期譲渡なのか、で税率が違う

所有していた期間が、売却した年の1月1日現在で、5年間を超えているのか、超えていないのかによって、短期譲渡と長期譲渡に分かれ、税率が大きく異なります。

5年以下の場合は、短期譲渡となり、税率は所得税30%・住民税9%となります。

確定申告の際には、所得税額の2.1%を復興特別所得税として、納める必要もあります。

 

5年を超えている場合は、長期譲渡となり、税率は所得税15%・住民税5%となります。

復興特別所得税については、短期譲渡と同じ2.1%の計算になります。

 

マイホームとして住んでいた場合には特別控除がある

土地を売却する際に、家もあり、売主がマイホームとして居住していた場合には、3000万円の特別控除を受けることができます。

また、既に住んでいない場合でも、住まなくなって3年以内の売却であれば、マイホームとしての特例を受けることができます。

 

1000万円で土地が売却できた場合の税金をシミュレーション

例えば、1000万円で土地が売却できた場合の譲渡所得税のシミュレーションは、次のように考えて計算します。

1000万円は、土地の売却額です。

仮に、土地を取得してから10年の場合、5年超えに該当するので、長期譲渡の税率が適用されます。

もし、土地が自己購入ではなく、親からの相続や贈与によって取得した場合には、被相続人(親など)の所有期間を引き継いで計算することができます。

例えば、土地の取得が2年前の場合、自己購入なら「短期譲渡」になり、親が30年前に購入した土地で、2年前に相続によって、自分が取得した場合には、「長期譲渡」となるのです。

 

土地売却の税金を計算するときに取得費不明の場合

譲渡所得税の計算では、取得(購入)に関する費用と売却にかかる費用を、売却額から差し引いて計算します。

取得した金額の証明として、売買契約書や領収書が必要になります。

万が一、親が取得した際の売買契約書が見つからないなどの場合、取得費は、今回売却額の5%相当として計算します。

 

1000万円で土地を売却|10年前に自己購入の場合の税金の計算

10年前の土地購入費用を、仮に700万円とすれば、

取得のための費用は、700万円

売却にかかる費用が仲介手数料だけとすると、税込39万6000円。

以上の2つを、売却額から差し引き、譲渡所得は、260万4000円となります。

譲渡所得税は、39万600円になります。

住民税は、13万200円です。

 

1000万円で土地を売却|30年前に親が取得したが契約書がない場合の税金(相続のケース)の計算

相続した土地について、仮に親が生前、30年前に300万円で購入したものだと、言っていたとしても、契約書も領収書もない場合、取得費は今回の売却額の5%になります。

1000万円で売却したとすれば、50万円が取得費です。

2000万円で売却となれば、取得費は100万円です。(ですので、契約書は重要です)

 

この場合、1000万円で売却したとすると、税金の計算は以下の通りです。

取得費が50万円。

売却にかかる費用が、仲介手数料39万6000円。

計算される譲渡所得は、910万4000円です。

譲渡所得税は、136万5600円です。

住民税は、45万5200円です。

不動産を相続した場合、契約書や領収書の存在を確認しておくことは、かなり重要です。

 

相続した土地を売却する場合の税金は3年以内なら控除できる|税金対策

相続した土地を売却する場合に、税金の計算をする場合に、相続税の取得費加算の特例があります。

相続開始日から3年10か月以内に売却した場合、その資産を相続するために払った相続税を取得費用に加えて計算できます。

税金対策の一つとして有効ですので、役立ててみてください。

 

土地を売却した際の税金はいつ払うのか

土地を売却した際にかかる主な税金は、前述した譲渡所得税・住民税・復興特別所得税の他に、売却時に締結する売買契約書に貼付する印紙代や、もしローンが残っている場合は抵当権抹消のための登録免許税も必要になります。

いつ税金を支払うのかについては、次の通りです。

  • 印紙代は、売却の売買契約締結の際
  • 抵当権抹消の登録免許税は、物件引き渡し時。(ローン残がなく、抹消登記が済んでいる場合は、かかりません)
  • 譲渡所得税と復興特別所得税は、売却した翌年の3月15日まで(確定申告に合わせて)
  • 住民税は、翌年の6月以降に支払うよう納付書が郵送されます。

 

土地売却の税金のための確定申告は

土地売却の土地売却の税金のための確定申告は、譲渡所得がプラスになった場合に翌年の2月中旬から3月中旬に行います。

もしも、土地を取得した時の価格よりも、今回の売却価格の方が安い場合には、所得としてはマイナスになりますので税金は発生しません。

税金が発生しないので、確定申告は行う必要がありません。

ただし、建物がある場合、建物分の取得費は減価償却しますので、購入時価格よりも今回の売却価格が低いとしても、減価償却すると取得費は安くなり、利益が出る可能性がありますので、要注意です。

 

もし、譲渡所得がプラスで、申告の必要があるのに、申告しない場合・遅れて申告した場合には、罰金を納めることになります。

無申告加算勢と延滞税が追加されるのです。

 

 

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まとめ

土地だけの売却と土地建物の売却では、税金の計算の仕方は違ってきます。

建物がある場合、取得費として売却価格から差し引きできる金額は、購入時の価格ではありません。

構造と年数によって、減価償却されるからです。

当記事では、土地の売却に着目して、紹介しています。

 

 

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