住宅ローンで賃貸!どうやってばれるか!バレると詐欺罪?

急な転勤や様々な理由により、引っ越しが余儀なくされ、せっかく買ったマイホームなのだから、ひとまず貸しておくという選択をする方が多くいらっしゃいます。

この「一先ず貸しておく」という選択が、後に、困った売却の場面を迎えることになります。

 

マンションや戸建てを貸して数年後、同じ土地に戻る見込みがなくなったので、売却したいという状況が発生します。

あるいは、移動先の土地で、マイホームを購入しようと考える時に、前住所のローンがネックになって、新しい方のマイホームにローンが使えないので、売却するということも発生します。

これらの状況によって、前住地の家を売却する時の問題について解説します。

 

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マンション購入後に諸事情で賃貸したマンションを売却する時の注意

マンション購入した時には、ずっと住むものとして、考えるのだと思います。

しかし、人生は時間と共に変化をしていきます。

想定外の方向転換(転勤や相続など)のために、居住していたマンションに住めなくなったときに、売却した方が良いのかの決心がつかず、「とりあえず」賃貸に出すという選択を取る人も多いです。

 

住宅ローンが残ったままで賃貸に出す人はローン契約の制限に抵触

現実としては、住宅ローンについては、特に手続きをせずに、マンションを賃貸に出すことをしていると思います。

詳しくは後述しますが、住宅ローンは自分自身が居住するためのローン商品として、金利が抑えられています。

つまり、自己居住を条件にローンを借りている状態なのです。

ということは、条件が変われば(自分で住まずに他人に有料で貸す)、本来は、そのまま借り続けることはできないということなんです。

つまり、自己判断で第三者に賃貸に出すということは、そのことを知った金融機関に、「契約に違反しているので、お金を返してください」と言われても、文句は言えないということなんです。(刑事告訴された実刑判決もあります)

 

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そもそも住宅ローンで購入した家を貸すのはマズい

不動産関連のローンの中で、住宅ローンは、非常に低金利のローンです。

その理由には、ご自身が居住するためのローンということで、他の不動産ローンとは、全く異なる金利が適用されています。

住宅ローンは、固定期間の設定によって、金利条件は様々ですが、代表的な変動金利では、0.5%を切れる金利の住宅ローンも数多くあります。(2020年8月現在)

 

しかし、賃貸として貸し出すための不動産の購入ローン(不動産投資ローン)の場合、2%〜4%の金利が設定されています。

大原則として、住宅ローンは、自分自身か自分の家族が居住する不動産でなければ、利用することができません。

まして、賃料収入を得て貸し出している不動産に、住宅ローンを利用することはできません。

ですので、自分か家族の居住用の不動産を購入するために、住宅ローンを利用した不動産を賃料を得て、貸すということは出来ないのです。

そもそも、住宅ローンを借りるときの銀行との契約の中に、「物件を第三者に賃貸しない」という制限が含まれているはずです。

 

住宅ローン借りたままで、賃貸に出してる場合、銀行にどうやってばれるのか|ばれる理由

現実的には、各金融機関のローン実行後の調査は、あまりも数が多いため、調査は追い付いてはいません。

しかし、いずれ、ばれてしまう時がきます。

では、どうやってバレてしまうのでしょうか。

それは、金融機関からの何かの通知が、受取人不在で戻ってしまう場合です。

金融機関からは、金利のお知らせや明細が送られてくることがあります。

それが受取人不在、つまり、その住所に別の人が住んでいるという場合、金融機関に差し戻しになり、発覚するわけです。

もし金融機関に知られてしまえば、他人に有料で貸していることで、ローン契約の違反に該当するとして、ローン残額の一括返済を求められるのが、一般的です。

筆者の知人の中に、金融機関を甘く見て、転勤をきっかけに、貸してしまった人がいましたが、金融機関にバレてしまいました。

その結果、ローン残金の返済は、手元にある資金では到底不足でしたので、売却をして、そのお金で返済をしていました。

さらに、賃借人に対しては、転居の保証=立退料を払う羽目になったりと、なかなか大変な状況でした。

参考までに、裁判の判例等を調べたところでは、住宅ローンを利用して購入したマンションを、他人に賃貸した人が、金融機関から刑事告訴され、詐欺罪が立件された事例があります。

 

住宅ローン控除を受けていた場合、賃貸にしていたことがばれると、かなり大変|ローン控除まで受けているなら詐欺罪の可能性も受けているなら詐欺罪の可能性も

もし、運がいいのか悪いのか、金融機関にすぐには気付かれずに、数年経過していたと仮定した場合、住宅ローン控除を受けている可能性がありますね。

自営業者ならば、毎年確定申告時に合わせて、ローン控除申請をします。

会社員の場合は、2年目からはとても簡単です。

年末調整の書類を提出する際に、初年度申請した時に、税務署から還付された書類を添付するだけです。

もし、他人に貸しているのに、住宅ローン控除の手続きを、2年目以降に、たとえ、うっかりであろうと、している場合、かなり大変なことになりそうです。

つまり、税金を不正な行為によって、搾取していたと見られる可能性があります。

前述の詐欺罪に加えて、脱税の疑いが加わることになりそうです。

ですので、ローンを使ってマンションを購入した場合、簡単に「貸せばいい」という考え方をするのは、とてもリスキーです。民事だけではなく、刑事上の罪を追求される可能性もあります。

 

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賃貸中の不動産を売却する場合、投資物件という評価になる

賃貸中の不動産は、元々が分譲マンションであろうとも、賃料が発生し、賃借人が占有している、投資物件という評価になります。

投資物件という評価とは、どういうことか、解説します。

 

通常、自分が居住する物件は、土地の面積や建物の面積など基準となり、価格評価をします。

面積が広い不動産であれば、高価格になります。

投資物件の評価は、投資額(購入額)と収入の利回り(家賃収入との割合)で、決まります。

ですので、築年数や面積よりも、家賃収入がいくら入るのかが、評価のポイントになります。

購入する人は、不動産投資家です。

不動産投資家は、当然自分の居住が目的ではなく、賃料収入が目的で購入します。

 

同じ築年数の分譲マンションを、居住用不動産として売却する場合と、投資物件として売却する場合では、明らかに投資物件の評価は安くなります。

仮に、新築時に3000万円で購入したマンションを例にしますと、簡単なシミュレーションは次のようになります。

家賃15万円(20万円以上などでは借りてくれる人がいません)の家賃で貸している場合。

売却可能利回りを10%とすれば、売却価格の目安は1500万円程になります。

しかし、自己居住が可能なマンションとして売却する場合、10年前に3000万円で購入したマンションの売却価格は、2000万円代前半〜2000万円代半ば(市況によります)と予想されます。

その差は、数100万円〜1000万円近くにもなります。

 

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一旦不動産を貸した場合、貸主都合で、賃貸借契約を止めることは出来ない

明らかに、居住用マンションとして売却した方が高価格で売却が可能です。

ですので、前述のローンの都合や、移動先で不動産を購入したいとなった場合など、居住用不動産として売却を考えると、賃貸借契約を解約したという気持ちになることでしょう。

しかし、一旦不動産を貸してしまった場合、貸主の都合で、賃貸借契約を解約したり、賃借人に退去してもらうことは、現実的には、ほぼ不可能と考えておくべきです。

家賃とは比較にならない高額な違約金が発生するケースになります。

貸し出す時には、深く読み込んでいない可能性がある、賃貸借契約に、どのように記載されているかが、ポイントになります。

借主からの途中解約についての記載はあるが、貸主からについては明記されていないなど、非常に揉めるケースとなります。

仮に退去してもらえるにしても、数ヶ月後であったり、違約金の支払いが必要であったりします。

いずれにしても、簡単な話ではありません。

 

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賃貸していたマンションを売却した場合の税金と自分が住んでいるマンションを売却する場合の税金には、大きな違い

マンション売却に関する税金について、調べるとわかりますが、自己居住用のマンションと、住めなくなって貸してしまったマンションをするときの税金の取り扱いに大きな違いがあります。

税金の区分で伝えると、マンションが事業用なのか、居住用なのかで、控除額に3000万円の違いがあります。

3000万円の控除額は、マイホーム特例ですので、事業用(他人に有料で貸していた)のマンションの場合は、該当しません。

 

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まとめ

マイホームをとりあえずかしておくという考え方は、非常に高いリスクがあります。

すでに築年数が25年30年を超えており、貸しておく方がメリットがあるという場合でなければ、マイホームを貸すという考え方は、しない方が、将来のリスクがありません。

古い不動産を借りてくれるかという別の問題もまた、ありますが。

また、不動産を貸す場合は、大家としての責任が生まれますので、修繕や維持費がかかっていくというリスクもあります。

後々のリスクを考えると、売却することが、メリットのある選択になります。

 

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